Nuove regole della casa Airbnb: cosa cambia dal 20 novembre 2026

Airbnb vieta di chiedere agli ospiti compiti che richiedono molto tempo o impegno, o che spettano a un addetto alle pulizie.

Chi ospita tramite Airbnb dovrà rivedere a breve le proprie regole della casa riducendo le incombenze al check-out, per non incorrere in provvedimenti che possono incidere sulla visibilità degli annunci nelle ricerche: questa è la novità che sta facendo discutere il mondo dell’ospitalità.

La nuova politica si applicherà alle prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026 e introduce limiti alle richieste di pulizia, maggiore trasparenza nell’annuncio e restrizioni sui contratti separati, con alcune eccezioni.

Per gli host italiani, compresi quelli di Palermo e della Sicilia, occorre adesso capire quali procedure aggiornare e quali obblighi continuano a dipendere dalla normativa applicabile.

Da quando si applicano e su cosa incidono le nuove regole Airbnb

Aspetto	Implicazione pratica
Pulizie e check-out	Alcune attività dovranno essere assorbite nell’organizzazione delle pulizie. Chi vi faceva affidamento dovrà verificarne l’effetto su tempi e costi.
Regole e comunicazioni	Annuncio, messaggi automatici e materiali nell’alloggio devono essere coerenti. Una richiesta non ammessa non diventa accettabile spostandola su WhatsApp o in una guida.
Tutela dell’alloggio	Occorre distinguere regole, richieste di cortesia e gestione dei danni, evitando penali imposte autonomamente.
Contratti	Restano eccezioni, compresi quelli richiesti dalla legge; bisogna verificare e comunicare correttamente la propria procedura.

La data comunicata è il prossimo 20 novembre. Quello che conta, però, è la data in cui viene effettuata la prenotazione, non quella del soggiorno: una prenotazione conclusa il 19 novembre per dicembre resta soggetta alle disposizioni precedenti; una effettuata dal 20 novembre 2026 rientra nella nuova politica.

Pulizie al check-out: cosa si potrà chiedere

Airbnb limita le attività che richiedono tempo o impegno significativo, oppure rientrano normalmente nel lavoro di chi pulisce l’alloggio.

“Le regole di casa aiutano gli ospiti a capire che cosa si aspettano gli host, ma dalla nostra community è emerso che possono risultare confuse, gravose e difficili da gestire”.

“Per questo le abbiamo ripensate, in modo che siano più facili da trovare e più chiare da impostare, affiancandole a una nuova policy che mantiene le richieste entro limiti ragionevoli, senza sorprese”. [Nota Airbnb a Euronews Travel]

Il Centro Risorse propone questi esempi:

Attività	Richiesta generalmente non ammessa	Richiesta indicata come consentita
Stoviglie	Lavare e riporre i piatti	Lasciarli sporchi nel lavandino
Biancheria	Togliere le lenzuola o avviare la lavatrice	Raccogliere gli asciugamani usati
Rifiuti	Portarli fuori	Separarli nei contenitori interni
Aria condizionata	Rinunciare a un servizio incluso nell’annuncio	Spegnerla quando si esce

Quindi non sarà consentito chiedere agli ospiti di lavare e conservare le stoviglie, togliere le lenzuola dai letti o portare fuori la spazzatura. Sono previste possibili eccezioni legate al contesto, come restrizioni idriche locali o esigenze connesse alla fauna selvatica.

Per l’host, un primo passo utile è rileggere la propria lista di check-out e valutare quanto lavoro richieda davvero a chi sta preparando i bagagli.

Sette regole standard e richieste ragionevoli: come cambia l’annuncio

Airbnb riunisce nell’editor annunci sette regole standard: numero massimo di ospiti che possono pernottare, fasce di silenzio, eventi, animali domestici, fumo, fotografie e riprese commerciali, chiusura a chiave dell’alloggio al check-out.

A queste l’host può aggiungere richieste relative al soggiorno e alla partenza, purché siano considerate ragionevoli secondo la nuova politica. La distinzione è importante: gli ospiti devono seguire le regole della casa, mentre sono invitati a rispettare le richieste.

Entrambe devono essere visibili nelle sezioni dedicate prima della prenotazione. L’host può aggiornare l’annuncio, ma non introdurre successivamente nuove condizioni per chi ha già prenotato.

Le richieste non conformi potranno essere evidenziate nell’editor, con indicazioni sulle modifiche necessarie e la possibilità di presentare ricorso. Non sarà inoltre possibile imporre multe o penalità autonome per il mancato svolgimento delle attività di check-out.

Regole della casa e richieste devono essere visibili prima della prenotazione

Regole e richieste dovranno comparire nelle sezioni dedicate dell’annuncio, essere coerenti con le altre informazioni e rispettare le condizioni della piattaforma. Non si potranno introdurre nuove condizioni attraverso messaggi successivi, cartelli o comunicazioni a voce. Resterà possibile ricordare quanto già comunicato.

È utile controllare anche i messaggi automatici: una vecchia istruzione può continuare a essere inviata dopo che l’annuncio è stato aggiornato.

Airbnb distingue inoltre le regole della casa, che gli ospiti devono seguire, dalle richieste, che sono invitati a rispettare.

Sette regole standard e richieste ragionevoli: come cambia l’annuncio

A queste l’host può aggiungere richieste “ragionevoli” relative al soggiorno e alla partenza, purché siano considerate ragionevoli secondo la nuova politica. La distinzione è importante: gli ospiti devono seguire le regole della casa, mentre sono invitati a rispettare le richieste.

Entrambe devono essere visibili nelle sezioni dedicate prima della prenotazione. L’host può aggiornare l’annuncio, ma non introdurre successivamente nuove condizioni per chi ha già prenotato.

Le richieste non conformi potranno essere evidenziate nell’editor da Airbnb, con indicazioni sulle modifiche necessarie e la possibilità di presentare ricorso.

Servizi inclusi e penali: altri due punti da controllare

La policy non riguarda soltanto le pulizie. Non si può limitare l’accesso a una dotazione pubblicizzata come parte dell’alloggio; gli eventuali costi per usufruirne devono essere inclusi nel prezzo mostrato al momento della prenotazione. I supplementi per servizi facoltativi, come la colazione, possono essere descritti nelle richieste.

Airbnb vieta inoltre all’host di imporre multe o altre penalità autonome agli ospiti per il mancato svolgimento delle attività di check-out. Questo punto va distinto dalla gestione di una richiesta di risarcimento per un danno attraverso le procedure previste dalla piattaforma.

Se esiste il rischio di una sanzione imposta da un’autorità locale o da un’associazione di proprietari, Airbnb consente di segnalarlo nella sezione dedicata dell’annuncio: questo non equivale ad autorizzare penali stabilite autonomamente dall’host.

La petizione: distinguere le pulizie dalla cura quotidiana della casa

La disposizione sulle stoviglie ha portato alla nascita di una petizione su Change.org, promossa da Harry Newington. Il punto sollevato riguarda la natura degli alloggi con cucina: secondo i promotori, poter preparare i pasti in autonomia comporta anche una ragionevole responsabilità per ciò che si utilizza. Lavare piatti e pentole dopo aver cucinato sarebbe quindi diverso dall’occuparsi delle pulizie necessarie a preparare l’alloggio per gli ospiti successivi.

La petizione riconosce che alcune richieste di check-out possono essere a volte eccessive e sostiene la scelta di evitare agli ospiti attività come lavare la biancheria o pulire a fondo la cucina. Chiede però ad Airbnb di riconsiderare il limite sulle stoviglie e l’immondizia, evidenziando possibili ricadute su tempi, costi e igiene.

Chiediamo ad Airbnb di:

1. Revocare la restrizione sul lavaggio delle stoviglie, consentendo ai padroni di casa di richiedere agli ospiti di lavare e riporre piatti, pentole e utensili che hanno utilizzato.

2. Tutelare le ragionevoli modalità di gestione dei rifiuti domestici, consentendo esplicitamente ai proprietari di immobili di richiedere agli ospiti di depositare i propri rifiuti negli appositi contenitori presenti nella proprietà.

3. Distinguere le normali responsabilità domestiche dalle pulizie professionali, assicurandosi che le ragionevoli aspettative di un alloggio con angolo cottura non vengano trattate come eccessivi compiti da svolgere al momento del check-out.

4. Rispetta l’autonomia dei proprietari di casa, consentendo che le regole della casa, se ragionevoli, vengano comunicate in modo trasparente prima della prenotazione.

5. Consultare attentamente i proprietari prima di introdurre politiche che incidano significativamente sul funzionamento e sull’aspetto economico delle loro strutture.

[Fonte: petizione su Change.org ]

A questa richiesta si affianca quella di coinvolgere maggiormente gli host nelle decisioni che incidono sulla gestione delle strutture, lasciando spazio a condizioni proporzionate e chiaramente comunicate prima della prenotazione. L’iniziativa alimenta il confronto, ma da Aibnb non è ancora stata comunicata alcuna modifica della politica annunciata.

Cosa succede se una regola non rispetta la policy

Airbnb può chiedere di aggiornare l’annuncio e inviare avvertimenti. Se la violazione persiste, sono possibili avvisi visibili agli ospiti, una riduzione della visibilità nei risultati di ricerca o altri provvedimenti previsti dai Termini del servizio.

Non si tratta quindi di conseguenze automatiche per ogni singola richiesta: la policy descrive possibili interventi legati alla gestione e alla persistenza della violazione.

Contratti separati: quali eccezioni prevede Airbnb

La nuova politica limita la richiesta di firmare contratti aggiuntivi fuori dalla piattaforma, ma ammette eccezioni per quelli:

Richiesti dalla legge o da specifiche regole dell’associazione di proprietari (condominio);
Necessari per l’erogazione di un servizio facoltativo;
Relativi a soggiorni lunghi di almeno 28 notti;
Collegati ad annunci della categoria Airbnb Luxe.

I contratti ammessi devono essere caricati nell’apposita sezione dell’annuncio: nello specifico, il Centro Risorse indica di caricare direttamente il documento e Airbnb si riserva il diritto di chiedere elementi e prove che giustifichino l’applicazione dell’eccezione.

Il modello è reso visibile pubblicamente nell’annuncio e non deve contenere dati personali. La raccolta della firma e la gestione complessiva del contratto restano ad esclusiva responsabilità dell’host: Airbnb precisa infatti di non imporne la sottoscrizione agli utenti né di contribuire a farne rispettare le singole clausole.

Cosa significa per le locazioni turistiche in Italia

Se affitti un alloggio per finalità turistiche, la nuova politica di Airbnb non comporta l’obbligo di rinunciare al contratto. La piattaforma, infatti, continua ad ammettere espressamente gli accordi scritti richiesti dalle normative locali.

In Italia, l’articolo 1, comma 4, della legge 431/1998 richiede la forma scritta per la validità di qualsiasi contratto di locazione, compreso quello turistico. Questo riferimento normativo è il titolo legale richiamato nella sezione dedicata all’inserimento del contratto sul tuo annuncio Airbnb.

È fondamentale non confondere questo obbligo civile con la regola sulla registrazione fiscale all’Agenzia delle Entrate. Per le locazioni brevi vige, in generale, l’esenzione dalla registrazione: se il soggiorno non supera complessivamente i 30 giorni nell’anno con lo stesso ospite, non sussiste l’obbligo di registrare l’atto. Tuttavia, l’esenzione fiscale non cancella il requisito civile della forma scritta.

Per soddisfare tale requisito non serve necessariamente un contratto cartaceo, poiché anche un accordo digitale può essere valido. Non si può però dare per scontato che la sola email di conferma della prenotazione inviata dal portale sia sempre sufficiente: dal punto di vista legale contano le modalità esatte con cui l’accordo viene concluso, attribuito alle parti e documentato.

In pratica, caricare il modello di contratto su Airbnb permette all’ospite di leggerlo prima di prenotare, ma non equivale a raccogliere la sua firma.

Per capire se la procedura e gli strumenti informatici che utilizzi siano pienamente adeguati, è sempre opportuno far verificare il modello e il flusso di sottoscrizione da un professionista esperto del settore.

Checklist per aggiornare l’annuncio

Per prepararsi, può essere utile lavorare su sei controlli:

Aprire l’editor annunci: verificare dove compaiono regole, richieste e contratto.
Rivedere il check-out: individuare le istruzioni di pulizia da modificare.
Allineare le comunicazioni: controllare messaggi automatici, cartelli e materiali informativi.
Verificare la procedura contrattuale: caricare il modello senza dati personali nella sezione dedicata, indicare il motivo e il riferimento normativo applicabile, e verificare separatamente come raccogliere la firma dell’ospite.
Simulare il percorso dell’ospite: controllare se prima di prenotare trova tutte le informazioni necessarie.
Controllare supplementi e penali: verificare i costi delle dotazioni pubblicizzate ed eliminare le penalità imposte autonomamente dall’host.

La tua ospitalità si costruisce anche oltre l’annuncio

Quando un portale come Airbnb cambia le proprie condizioni, gli effetti arrivano nella gestione quotidiana della struttura. È quindi il momento di chiedersi quanto spazio si vuole lasciare a un solo canale e quali alternative iniziare a costruire.

Avere una propria presenza digitale, coltivare il rapporto diretto con gli ospiti e collaborare con il territorio può aiutare un host ad avere più possibilità di scelta, anche quando le condizioni di un portale diventano meno adatte alla propria attività.

È in questa direzione che lavora Ospitandem: una rete tra host e attività locali, con risorse condivise e strumenti per valorizzare la propria ospitalità. Stiamo preparando anche uno spazio dedicato alle strutture aderenti, per offrire una presenza digitale aggiuntiva attraverso cui gli ospiti possano conoscerle e contattarle direttamente.

Stiamo preparando una guida digitale personalizzabile per raccogliere informazioni sulla casa, regole, indicazioni per il soggiorno e consigli locali: uno strumento per rendere più semplice l’accoglienza e far conoscere agli ospiti ciò che rende speciale il tuo territorio. Le regole riportate nella guida dovranno essere coerenti con quelle comunicate prima della prenotazione e con le condizioni del canale utilizzato.

Stiamo inoltre lavorando a uno spazio dedicato alle strutture aderenti alla rete, con una pagina della tua struttura pensata per offrirti una presenza digitale aggiuntiva e facilitare il contatto diretto con gli ospiti.

Puoi già richiedere gratuitamente l’adesione a Ospitandem. Nel modulo potrai presentare la tua struttura e indicarci se utilizzi già una guida per gli ospiti: queste informazioni ci aiutano a conoscere la tua attività e a preparare gli strumenti della rete.

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La richiesta viene verificata personalmente. La guida e lo spazio dedicato alle strutture sono in preparazione.

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Disclaimer: Ospitandem raccoglie aggiornamenti e strumenti utili per aiutare gli host a orientarsi in modo chiaro, pratico e collaborativo. Mettiamo in comune conoscenze ed esperienze per rendere più comprensibili le novità che riguardano l’ospitalità. Le informazioni riportate sono aggiornate alla data di pubblicazione e non costituiscono consulenza legale, fiscale o amministrativa. Prima di assumere decisioni sulla propria attività, è opportuno verificare la normativa vigente e rivolgersi a un professionista qualificato o all’autorità competente.

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