Airbnb sta passando alla commissione unica del 15,5% a carico dell’host.

Ma cosa significa davvero per chi gestisce una casa vacanze, un B&B o un alloggio turi

Dal 13 ottobre 2026, Airbnb ha previsto il passaggio al modello a commissione unica per gli host dello Spazio Economico Europeo, Italia compresa, e della Svizzera che utilizzavano ancora il sistema a commissione condivisa.

Nel precedente modello, i costi di servizio erano suddivisi tra host e ospite. Con il nuovo sistema, invece, la commissione viene addebitata interamente all’host, generalmente nella misura del 15,5% iva esclusa, mentre l’ospite non paga più una commissione Airbnb separata.

Il cambiamento riguarda anche il mercato italiano e solleva alcune domande concrete: quanto cambia il prezzo pagato dall’ospite? Quanto rimane effettivamente all’host? E come adeguare le tariffe senza compromettere la redditività?

In questo articolo analizziamo l’impatto delle nuove commissioni e le possibili strategie tariffarie per locazioni turistiche, case vacanze, B&B e altre strutture ricettive.

1. Chi passa al nuovo sistema il 13 ottobre 2026?

Il 7 luglio 2026 Airbnb ha inviato agli host europei una comunicazione dal titolo “Costi del servizio semplificati su Airbnb”, annunciando il passaggio dal modello a commissione condivisa a quello a commissione unica, con l’obiettivo dichiarato di rendere più semplice la gestione e la comprensione delle tariffe.

Airbnb ha avviato la migrazione in più fasi, coinvolgendo inizialmente alcuni host che utilizzavano software di gestione degli alloggi collegati alla piattaforma, come PMS e channel manager.

La transizione è stata successivamente estesa agli altri host interessati, con scadenze differenti a seconda dell’area geografica. Per gli host dello Spazio Economico Europeo (SEE), Italia compresa, e della Svizzera, il 13 ottobre 2026 rappresenta la data di riferimento per il passaggio al nuovo modello.

Alcuni annunci potrebbero essere stati migrati in precedenza. Con la commissione unica, il costo del servizio Airbnb viene addebitato all’host, mentre l’ospite non paga più una commissione Airbnb separata.

Oltre Airbnb: perché valutare anche le richieste dirette?

Il cambiamento è un’occasione per valutare quanto la propria struttura dipenda dalle piattaforme e quali canali alternativi possa sviluppare. Le prenotazioni dirette rappresentano un’opportunità da considerare: non prevedono la commissione Airbnb, anche se possono comportare costi di promozione, acquisizione degli ospiti e gestione.

Anche Ospitandem sta lavorando in questa direzione, attraverso un modello di collaborazione tra host e attività locali. Gli host pionieri che contribuiranno alla crescita della rete suggerendo attività ed esperienze autentiche del territorio potranno accedere al catalogo delle convenzioni e pubblicare gratuitamente la scheda della propria struttura su Ospitandem, favorendo nuove opportunità di contatto diretto con i viaggiatori.

L’obiettivo è consentire ai viaggiatori di consultare le informazioni della struttura e contattare direttamente l’host, ad esempio tramite WhatsApp, email o altri canali di contatto disponibili, senza commissioni di intermediazione applicate da Ospitandem.

Se vuoi contribuire alla crescita della rete, puoi già suggerire un’attività locale.

2. Commissione condivisa e commissione unica: le differenze

Nel modello tradizionale, chiamato split fee (commissione condivisa), i costi del servizio Airbnb vengono ripartiti tra host e ospite. Generalmente l’host paga circa il 3% (con possibili variazioni), mentre l’ospite sostiene una commissione di servizio che normalmente varia tra il 14,1% e il 16,5% del subtotale della prenotazione.

Nel modello single fee (commissione unica), detto anche simplified pricing (commissione semplificata), invece, la commissione è interamente a carico dell’host (Host-Only Fee) e viene detratta dal suo compenso.

Per la maggior parte degli host interessati al nuovo modello, la percentuale di riferimento è il 15,5%, mentre in altri casi è generalmente compresa tra il 14% e il 16%. Secondo le indicazioni ufficiali di Airbnb, le condizioni possono variare in base ad alcuni fattori:

1. Tipologia di struttura: hotel e altre strutture ricettive tradizionali possono essere soggetti a condizioni commissionali differenti.
2. Utilizzo di software gestionali: gli host che utilizzano determinati software di gestione immobiliare collegati ad Airbnb rientrano tra le categorie soggette al modello a commissione unica.
3. Posizione geografica: possono essere previste condizioni differenti a seconda del Paese.

Attenzione all’IVA sulle commissioni: in Italia, l’IVA eventualmente applicata ai costi del servizio Airbnb può incidere sul costo effettivo sostenuto dall’host. Se il 15,5% è una commissione al netto dell’IVA, aggiungendo il 22% il costo complessivo arriva al 18,91% della tariffa, con un incremento di 3,41 punti percentuali. È importante verificare che l’IVA non sia già inclusa nella commissione indicata da Airbnb. Approfondiremo questo aspetto nel paragrafo dedicato.

Cosa cambia per host e ospiti?

Il punto fondamentale del nuovo modello, previsto in Italia dal 13 ottobre 2026 per gli host interessati dalla migrazione, è che l’ospite non paga più una commissione Airbnb separata.

Gli host che intendono mantenere invariato il proprio risultato economico dovranno quindi valutare un adeguamento delle tariffe, considerando la commissione effettivamente applicata, l’eventuale IVA non recuperabile, il proprio regime fiscale e l’andamento della domanda. Il cambiamento ha sollevato dubbi e preoccupazioni anche tra gli host della nostra community, soprattutto per le possibili ripercussioni sulla domanda in caso di aumenti significativi delle tariffe.

Un aumento della tariffa impostata dall’host, però, non corrisponde necessariamente a un aumento della stessa percentuale sul prezzo finale pagato dall’ospite.

3. Quanto pesa realmente la commissione Airbnb per un host italiano?

Per capire quanto incide il nuovo modello sulle entrate di una struttura, bisogna partire da una distinzione: non tutte le percentuali sono fisse e non tutti gli host hanno lo stesso trattamento fiscale.

Prima di fare i conti: quali parametri considerare?

Parametri	Regola o riferimento	Cosa può variare
Vecchia commissione host	3%	Possono essere previste percentuali differenti in casi specifici, ad esempio il 4% in Brasile e Messico.
Vecchia commissione ospite	14,1%–16,5%	Dipende dalla prenotazione e da altri fattori.
Nuova commissione unica	15,5%	Per alcuni host può variare generalmente tra il 14% e il 16%, con ulteriori condizioni specifiche.
IVA italiana (aliquota ordinaria)	22%, ove applicabile	Occorre verificare se è già inclusa nei costi indicati da Airbnb e se è recuperabile.
Cedolare secca	21% o 26%	Dipende dall’immobile e dalle condizioni fiscali applicabili alle locazioni brevi.

Tre importi da non confondere

Per valutare l’impatto economico occorre distinguere tre grandezze:

1. Prezzo finale pagato dall’ospite: è l’importo complessivo che il viaggiatore paga su Airbnb. Nel modello condiviso, alla tariffa impostata dall’host si aggiunge una commissione Airbnb a carico dell’ospite. Nel nuovo modello questa commissione separata non viene applicata. Il totale può comunque comprendere spese di pulizia, altri costi e imposte applicabili.
2. Compenso Airbnb dell’host: è l’importo calcolato dalla piattaforma dopo aver sottratto i costi del servizio a carico dell’host. Nel modello condiviso la commissione è generalmente del 3%, mentre nel modello unico è generalmente del 15,5%. L’importo effettivamente accreditato può essere inferiore, per esempio in presenza di ritenute fiscali o altre trattenute.
3. Risultato economico (guadagno): è quanto rimane effettivamente all’host dopo aver considerato commissioni, imposte e spese sostenute per gestire la struttura. Pulizie, utenze, manutenzione, biancheria e altri costi operativi incidono sulla redditività.

Questi tre importi rispondono a domande diverse: quanto paga l’ospite, quanto riceve l’host da Airbnb e quanto guadagna realmente dopo costi e imposte.

Cosa cambia per i privati e per gli immobili affidati a un property manager?

Il passaggio dalla commissione condivisa a quella unica può avere conseguenze economiche diverse per gli host che gestiscono autonomamente gli immobili e per quelli che si affidano a un gestore. Se le tariffe restano invariate, il maggior costo a carico dell’host può ridurre il risultato economico per prenotazione.

Per chi applica la cedolare secca, l’impatto merita particolare attenzione: le commissioni Airbnb non sono deducibili dalla base imponibile e un eventuale aumento della tariffa comporta anche un incremento dell’imposta calcolata sul canone lordo fiscalmente rilevante.

Per gli immobili affidati a property manager o gestori professionali, l’impatto dipende dal modello di gestione adottato. Alcuni account professionali, in particolare quelli collegati a software gestionali, utilizzavano già il sistema a commissione unica. Per altri, invece, il cambiamento potrebbe incidere sui costi e sui rendiconti destinati ai proprietari.

E gli obblighi fiscali? Un property manager non diventa automaticamente sostituto d’imposta per il solo fatto di gestire un immobile. Nelle locazioni brevi, l’obbligo di applicare e versare la ritenuta fiscale dipende anche dal ruolo svolto nell’incasso dei canoni o nella gestione dei relativi pagamenti, secondo quanto previsto dalla normativa.

Affidarsi a un professionista può semplificare la gestione, ma non elimina automaticamente gli obblighi e le responsabilità fiscali del proprietario.

In entrambi i casi, il primo passo è verificare le commissioni effettivamente applicate e misurarne l’impatto sul risultato economico.

L’IVA è esclusa dalla commissione unica Airbnb del 15,5%?

Nella nostra community di host e attività locali è emerso un dubbio importante: con il passaggio alla commissione unica del 15,5%, bisogna aggiungere anche l’IVA del 22% sulla commissione?

La risposta dipende dal trattamento IVA applicabile e da come vengono indicati i costi del servizio. Airbnb precisa nelle proprie condizioni ufficiali che, ove prevista, l’IVA è inclusa nei costi del servizio mostrati agli host.

Per questo motivo, non bisogna aggiungere automaticamente il 22% alla percentuale visualizzata nell’account. È necessario verificare il dettaglio della commissione e la relativa fattura.

Le condizioni possono variare in base alla situazione fiscale:

• Se sei un host privato (senza partita IVA): l’eventuale IVA addebitata sulle commissioni Airbnb rappresenta un costo non recuperabile. Nello scenario illustrato, il costo complessivo del servizio arriva al 18,91% della tariffa.
• Se sei un host con partita IVA: il trattamento dipende dalla tua posizione fiscale e dal regime applicabile. Nei casi previsti, Airbnb può emettere fattura senza IVA, con applicazione del meccanismo del reverse charge. Questo non significa necessariamente che l’IVA sia interamente recuperabile.
• Se affidi l’immobile a un property manager: verifica chi riceve la fattura Airbnb, chi sostiene le commissioni e come vengono gestiti i pagamenti. Non tutti gli immobili gestiti da professionisti sono necessariamente soggetti alle stesse condizioni.

💡 Come adeguare la tariffa Airbnb senza perdere margine?

Per mantenere lo stesso risultato economico di prima, non basta aumentare la tariffa del 15,5%. Occorre considerare la vecchia commissione, quella nuova, l’eventuale IVA non recuperabile e l’impatto delle imposte.

Facciamo un esempio: ipotizziamo una tariffa iniziale di 100 €, una commissione precedente del 3%, una nuova commissione del 15,5%, entrambe al netto dell’IVA aggiuntiva del 22% non recuperabile, e cedolare secca al 21%.

Dopo, adeguando la tariffa: per mantenere un residuo di 75,34 €, la nuova tariffa dovrebbe essere di circa 125,38 €, pari a un aumento del 25,38%.

Prima: il residuo stimato dopo commissione, IVA e cedolare secca è di 75,34 €.

Dopo, senza adeguare: il residuo scende a 60,09 €.

Perché non basta recuperare la differenza tra le commissioni?

Perché aumentando la tariffa aumentano anche la commissione Airbnb e la cedolare secca calcolate sul nuovo importo. La tariffa necessaria a mantenere il residuo, quindi, non dipende soltanto dalla percentuale di commissione, ma anche dal trattamento fiscale dell’host.

👉 Prova il calcolatore gratuito Ospitandem per simulare l’impatto delle nuove commissioni, stimare la tariffa necessaria a mantenere il tuo residuo e confrontare il prezzo finale pagato dall’ospite.
La simulazione è indicativa e presuppone IVA aggiuntiva non recuperabile. Non considera ulteriori costi operativi. Verifica le condizioni effettive del tuo account Airbnb e il tuo regime fiscale.

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La cedolare secca: il vero impatto per gli host privati in Italia

Per gli host privati che applicano la cedolare secca, il passaggio alla commissione unica ha una conseguenza importante: le commissioni Airbnb a carico del proprietario non riducono la base imponibile della cedolare secca. (Riferimento fiscale: Agenzia delle Entrate, Circolare 24/E del 12 ottobre 2017.).

L’imposta si calcola sul canone lordo fiscalmente rilevante, non sull’importo che rimane dopo le trattenute della piattaforma.

Mantenere invariato il compenso dopo la commissione Airbnb non equivale necessariamente a mantenere invariato il guadagno dopo le tasse.

Facciamo una simulazione: su una tariffa lorda di 100 €, con la commissione unica Airbnb del 15,5%, la piattaforma trattiene 15,50 € e il compenso dopo la sola commissione è di 84,50 €, prima dell’eventuale IVA e di altre trattenute. La base imponibile della cedolare resta però 100 €, non 84,50 €.

Quindi, se l’host aumenta la tariffa per recuperare il maggior costo della commissione, aumenterà anche l’imposta dovuta?

Supponiamo, per esempio, che la tariffa passi da 100 € a 115,50 €. Questo aumento è puramente illustrativo e non rappresenta la tariffa necessaria a mantenere il residuo:

• Con cedolare secca al 21%, l’imposta passa da 21,00 € a 24,26 € (incremento di 3,26 €).
• Con cedolare secca al 26%, passa da 26,00 € a 30,03 € (incremento di 4,03 €).

Per mantenere lo stesso residuo stimato occorre quindi calcolare l’aumento considerando la commissione precedente, quella nuova e l’effetto sulla cedolare secca.

E attenzione: un aumento del 15,5% della tariffa non equivale a recuperare integralmente una commissione del 15,5%, perché Airbnb trattiene la percentuale anche sulla tariffa aumentata.

Per gli host che operano con partita IVA, il trattamento fiscale delle commissioni dipende invece dal regime adottato. Anche per i property manager è importante verificare chi sostiene il maggior costo, secondo gli accordi con i proprietari.

Quali sono gli svantaggi dell’aumento delle tariffe?

L’aumento matematico necessario a mantenere il residuo stimato non è necessariamente l’aumento commercialmente più conveniente. Una tariffa più alta potrebbe ridurre le prenotazioni.

Alzare le tariffe per compensare la nuova commissione, infatti, può avere conseguenze sulla competitività dell’annuncio. Non tutti gli host reagiranno allo stesso modo: alcuni aumenteranno i prezzi, altri assorbiranno parte del maggior costo. Nelle settimane intorno al 13 ottobre potremmo quindi trovare annunci simili con prezzi finali sensibilmente diversi, anche nella stessa zona.

Il prezzo può essere una soglia di sbarramento nelle ricerche. Se il prezzo finale di un alloggio passa da 98 € a 113 €, per esempio, potrebbe non comparire più nelle ricerche degli ospiti che impostano un budget massimo di 100 €.

Un prezzo meno competitivo può anche ridurre le probabilità di prenotazione e influire indirettamente sulle prestazioni dell’annuncio nei risultati di ricerca Airbnb. Non significa, però, che ogni aumento determini automaticamente una penalizzazione nel ranking.

Chi mantiene i prezzi invariati rischia di ridurre il proprio compenso. Chi li aumenta indiscriminatamente rischia di perdere competitività.

La soluzione è confrontare il prezzo finale pagato dagli ospiti, il compenso effettivo dell’host e le tariffe di alloggi realmente comparabili nella stessa zona, applicando alla matematica anche il buon senso.

Per chi gestisce pochi alloggi, questo monitoraggio può essere svolto manualmente. Per chi ne gestisce molti, gli strumenti di pricing dinamico possono semplificare il lavoro.

L’obiettivo è trovare un equilibrio tra redditività e competitività, senza applicare automaticamente lo stesso aumento a tutte le tariffe.

4. Cosa succede a una tariffa di 100 €?

Vediamo con un esempio concreto come cambia il risultato economico di un host privato che passa dalla commissione condivisa alla commissione unica Airbnb.

Immaginiamo una prenotazione di una notte con queste condizioni:

• Tariffa iniziale: 100 €
• Vecchia commissione a carico dell’host: 3%, al netto dell’IVA
• Nuova commissione unica: 15,5%, al netto dell’IVA
• IVA ipotizzata sulle commissioni: 22%, aggiuntiva e non recuperabile
• Cedolare secca: 21%
• Altri costi e trattenute: non considerati

La simulazione confronta tre situazioni: prima del cambiamento, dopo il cambiamento mantenendo la tariffa invariata e dopo il cambiamento adeguando la tariffa per conservare lo stesso residuo dopo commissioni, IVA e cedolare secca. del cambiamento, dopo il cambiamento mantenendo la tariffa invariata, oppure dopo il cambiamento aumentando la tariffa per conservare lo stesso risultato dopo la cedolare secca.

Prima del cambiamento: su una tariffa di 100 €, il residuo dopo commissione, IVA e cedolare secca è di 75,34 €. L’ospite paga anche una commissione Airbnb separata, che aumenta il prezzo finale della prenotazione.

Dopo il cambiamento, senza aumentare la tariffa: nello scenario ipotizzato, il costo complessivo del servizio Airbnb è di 18,91 €. Il residuo dopo commissione, IVA e cedolare secca scende a 60,09 €.

Dopo il cambiamento, adeguando la tariffa: per conservare il residuo iniziale di 75,34 €, la tariffa dovrebbe salire a circa 125,38 €, cioè 25,38 € in più.

Perché aumentare la tariffa da 100 € a 115 € potrebbe non bastare?

Alcune simulazioni disponibili online mostrano aumenti tariffari intorno al 15% per compensare il passaggio alla commissione unica Airbnb. Questi risultati possono dipendere da ipotesi differenti: commissioni considerate al netto o al lordo dell’IVA, trattamento fiscale dell’host e obiettivo del calcolo.

Per un host privato che applica la cedolare secca, mantenere invariato il compenso dopo le commissioni non significa necessariamente conservare lo stesso residuo dopo le imposte.

Nel nostro esempio, con cedolare secca al 21% e IVA aggiuntiva non recuperabile del 22% sulle commissioni, la tariffa necessaria per conservare il residuo precedente sale a circa 125,38 €. Questo non significa che sia sempre conveniente applicare un aumento del 25,38%: occorre confrontare la nuova tariffa con il prezzo finale pagato dall’ospite e con la competitività della struttura.

Come siamo arrivati alla tariffa di 125,38 €?

Nel vecchio modello, su una tariffa di 100 €, l’host conserva un residuo stimato di 75,34 €, dopo aver sottratto:

• La commissione Airbnb del 3%: 3,00 €
• L’IVA del 22% sulla commissione: 0,66 €
• La cedolare secca del 21%: 21,00 €

Con il nuovo modello, ipotizzando una commissione Airbnb del 15,5% più IVA al 22% non recuperabile, il costo complessivo del servizio sale al 18,91%. Sommando la cedolare secca del 21%, le due voci incidono complessivamente per il 39,91% della tariffa.

All’host rimane quindi il 60,09%, prima degli altri costi operativi.

Per conservare il residuo iniziale di 75,34 €, il calcolo è: 75,34 € ÷ 0,6009 = 125,38 €

In questa simulazione, la tariffa dovrebbe quindi aumentare di circa il 25,38% per mantenere invariato il residuo dopo commissioni, IVA e cedolare secca.

Da cosa deriva l’aumento di 25,38 €?

L’aumento tariffario serve a compensare sia le maggiori commissioni sia le maggiori imposte calcolate sulla tariffa adeguata.

Componente della tariffa adeguata	Importo
Maggiori commissioni Airbnb, IVA inclusa	+20,05 €
Maggiore cedolare secca stimata	+5,33 €
Aumento complessivo della tariffa	+25,38 €

Nota: gli importi sono arrotondati e il totale può differire di un centesimo nei calcoli intermedi. La simulazione presuppone IVA aggiuntiva sulle commissioni, interamente non recuperabile, e non considera altri costi operativi. Non significa che tutti gli host debbano aumentare i prezzi della stessa percentuale.

Il punto fondamentale è che l’aumento necessario per mantenere invariato il compenso dopo le commissioni non coincide con quello necessario per conservare il residuo dopo le imposte. Inoltre, aumentando la tariffa, aumentano sia le commissioni Airbnb sia la cedolare secca calcolata sul nuovo importo.

Quanto cambia il prezzo per l’ospite?

La nuova commissione unica non comporta automaticamente un rincaro per l’ospite. Per valutare l’impatto reale bisogna confrontare il prezzo finale pagato dall’ospite prima e dopo il cambiamento, tenendo conto delle scelte tariffarie dell’host.

Nel vecchio modello con commissione condivisa, a una tariffa impostata dall’host di 100 € si aggiunge una commissione Airbnb a carico dell’ospite che generalmente varia dal 14,1% al 16,5%. Il prezzo finale può quindi essere indicativamente compreso tra 114,10 € e 116,50 €, escludendo eventuali altre imposte o costi. Con il nuovo modello, invece, non viene applicata una commissione Airbnb separata all’ospite.

Per confrontare i due sistemi, ipotizziamo una commissione ospite del 15% nel vecchio modello e una tariffa adeguata a 125,38 € nel nuovo modello, calcolata per conservare il residuo dell’host dopo commissioni, IVA e cedolare secca, secondo le ipotesi della simulazione precedente.

Scenario	Vecchio modello	Nuovo modello
Tariffa impostata dall’host	100,00 €	125,38 €
Commissione separata dell’ospite (generalmente 15 %)	15,00 €	0,00 €
Prezzo finale per l’ospite	115,00 €	125,38 €

Scenario	Prezzo finale ospite	Variazione
Prima, commissione condivisa	115,00 €	Riferimento
Dopo, senza adeguare la tariffa	100,00 €	−15,00 € (−13,04%)
Dopo, adeguando la tariffa	125,38 €	+10,38 € (+9,03%)

Un aumento della tariffa impostata dall’host non significa necessariamente che l’ospite pagherà la stessa percentuale in più.

In questa simulazione, adeguare la tariffa dell’host con una tariffa maggiorata del +25,38% comporta un aumento del prezzo finale per l’ospite di circa +9,03%. Questo perché nel vecchio modello l’ospite pagava già una commissione separata del 15%, che nel nuovo modello non viene più applicata.

Tariffa dell’host e prezzo finale dell’ospite sono quindi due riferimenti differenti. Per valutare il rincaro reale bisogna confrontare i prezzi complessivi prima e dopo la migrazione, considerando anche eventuali costi aggiuntivi e imposte applicabili.

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5. Lo strumento automatico Airbnb è sufficiente?

Airbnb mette a disposizione uno strumento di adeguamento dei prezzi per aiutare gli host che non utilizzano software gestionali a gestire il passaggio dalla commissione condivisa alla commissione unica.

Secondo la documentazione ufficiale Airbnb, lo strumento applica un adeguamento una tantum alle tariffe degli annunci e considera anche le imposte applicabili ai costi del servizio, comprese IVA e GST, in base alla normativa del Paese interessato.

L’adeguamento può riguardare il prezzo base, le tariffe personalizzate, i prezzi del fine settimana e i costi aggiuntivi, comprese le spese di pulizia. Le modifiche si applicano ai prezzi impostati nel calendario per i due anni successivi, mentre gli sconti sono esclusi dall’adeguamento automatico.

Ma questo strumento è sufficiente per proteggere il guadagno dell’host?

Non necessariamente. Adeguare automaticamente i prezzi per compensare il cambiamento delle commissioni non equivale a calcolare il risultato economico della struttura dopo imposte sul reddito e costi operativi.

Prima di confermare le modifiche, è quindi importante verificare:

• Il nuovo prezzo finale per l’ospite, confrontandolo con quello precedente.
• Il compenso previsto per l’host, dopo la nuova commissione Airbnb.
• L’impatto fiscale, soprattutto se si applica la cedolare secca.
• Le tariffe del calendario, comprese spese di pulizia, sconti, promozioni e prezzi stagionali.
• La competitività, confrontando i prezzi finali con quelli di alloggi simili nella stessa zona.

Attenzione: Airbnb specifica che, una volta utilizzato lo strumento per passare volontariamente alla commissione unica, non è possibile tornare al modello a commissione condivisa. Inoltre, dopo l’adeguamento automatico, le tariffe possono essere nuovamente modificate manualmente dal calendario.

Lo strumento Airbnb può quindi essere un valido supporto operativo, ma non sostituisce una valutazione della propria strategia tariffaria.

L’obiettivo non dovrebbe essere aumentare automaticamente ogni prezzo, bensì capire quali adeguamenti consentono di mantenere un equilibrio tra redditività e competitività.

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6. Cinque strategie per affrontare il cambiamento

Non esiste una strategia tariffaria valida per tutti gli host. La scelta dipende dai costi della struttura, dalla domanda, dalla concorrenza e dagli obiettivi di redditività.

Ecco cinque strategie da valutare per affrontare il passaggio alla commissione unica Airbnb.

1. Mantenere i prezzi invariati

L’host può decidere di non modificare immediatamente le tariffe, assorbendo il maggior costo della commissione. Questa scelta può rendere il prezzo finale più conveniente per l’ospite, grazie all’eliminazione della commissione Airbnb separata, ma riduce il compenso per prenotazione rispetto al precedente modello, a parità di condizioni.
Può essere utile come soluzione temporanea, monitorando l’andamento delle prenotazioni e il risultato economico.

2. Adeguare i prezzi per mantenere il risultato economico

L’host può aumentare le tariffe per compensare il maggior costo della commissione.
Prima di intervenire, però, è importante distinguere due obiettivi: mantenere invariato il compenso dopo la commissione Airbnb oppure conservare il residuo dopo le imposte.
Come abbiamo visto nella simulazione precedente, i due risultati richiedono adeguamenti differenti. L’aumento va comunque confrontato con i prezzi finali degli alloggi concorrenti.

3. Compensare soltanto una parte dell’aumento

Una soluzione intermedia consiste nell’assorbire una parte del maggior costo e trasferire la restante parte sulla tariffa.
Questa strategia può aiutare a bilanciare redditività e competitività, soprattutto nei periodi di domanda più debole. L’importante è verificare che il risultato economico rimanga sostenibile.

3. Compensare soltanto una parte dell’aumento

Una soluzione intermedia consiste nell’assorbire una parte del maggior costo e trasferire la restante parte sulla tariffa.
Questa strategia può aiutare a bilanciare redditività e competitività, soprattutto nei periodi di domanda più debole. L’importante è verificare che il risultato economico rimanga sostenibile.

4. Rafforzare il valore percepito del soggiorno

La competitività non dipende soltanto dal prezzo. Anche la qualità dell’accoglienza e la facilità con cui gli ospiti trovano informazioni utili possono contribuire a differenziare una struttura.
Una guida digitale, consigli locali selezionati, informazioni sempre accessibili e collaborazioni con attività del territorio possono rendere il soggiorno più semplice e interessante. Per l’host, organizzare queste informazioni significa anche ridurre le domande ripetitive e valorizzare la propria conoscenza del quartiere.
Questi elementi non compensano automaticamente l’aumento delle commissioni, ma possono rafforzare il valore percepito dell’alloggio, aiutandolo a distinguersi senza puntare esclusivamente sul prezzo.

5. Diversificare i canali di acquisizione

Affidarsi esclusivamente a una piattaforma significa dipendere anche dalle sue politiche commerciali. Valutare più canali di prenotazione, migliorare la propria presenza digitale e creare nuove opportunità di contatto diretto con i viaggiatori può aiutare a costruire una strategia commerciale più equilibrata.
Le prenotazioni dirette non comportano la commissione Airbnb, ma possono avere costi di acquisizione e gestione che devono essere considerati.
Anche una maggiore visibilità attraverso collaborazioni con le attività locali può contribuire a far conoscere la struttura a nuovi potenziali ospiti, senza sostituire i tradizionali canali di prenotazione.
L’obiettivo non è abbandonare le OTA, ma ridurre la dipendenza da un unico canale e mantenere maggiore controllo sulla propria attività.

7. Cosa verificare dopo il passaggio del 13 ottobre

Il 13 ottobre 2026 è la data di riferimento indicata da Airbnb per il passaggio alla commissione unica degli host interessati dalla migrazione in Italia.

Il primo passo è verificare se il nuovo modello è già attivo sul proprio annuncio e quali condizioni vengono effettivamente applicate, prima di intervenire sulle tariffe.

Attenzione alle prenotazioni già confermate: secondo le indicazioni Airbnb sulla migrazione, le prenotazioni effettuate prima del passaggio mantengono la precedente struttura commissionale, anche quando il soggiorno si svolge successivamente. Per verificare quale commissione è stata applicata, controlla il dettaglio della singola prenotazione.

La priorità non è aumentare subito tutti i prezzi, ma conoscere i propri numeri e decidere quali tariffe modificare, quando e di quanto.

8. Oltre il prezzo: differenziarsi attraverso l’esperienza

Il cambiamento delle commissioni Airbnb può essere un’occasione per riflettere su un aIl cambiamento delle commissioni Airbnb può essere un’occasione per riflettere su un aspetto spesso sottovalutato: quanto valore riesce a offrire e comunicare una struttura oltre alla tariffa?

Per un host, competere esclusivamente sul prezzo può diventare difficile, soprattutto quando aumentano i costi di gestione e le commissioni delle piattaforme.

Ma l’esperienza dell’ospite non dipende soltanto dall’alloggio. Contano anche la qualità dell’accoglienza, la disponibilità di informazioni utili e la possibilità di scoprire il territorio attraverso consigli autentici.

Gli host conoscono spesso luoghi, attività e persone che possono arricchire il soggiorno. Queste conoscenze, però, rimangono frequentemente disperse tra messaggi, suggerimenti verbali e documenti poco aggiornati.

Organizzare i consigli in una guida digitale e valorizzare le attività locali selezionate può aiutare a:

• Offrire agli ospiti informazioni utili, organizzate e sempre accessibili.
• Ridurre il tempo dedicato alle domande ripetitive.
• Differenziare l’esperienza rispetto ad alloggi simili.
• Dare maggiore visibilità alle attività locali consigliate.
• Facilitare collaborazioni territoriali più organizzate e misurabili.

Questi strumenti non eliminano l’impatto delle commissioni Airbnb e non garantiscono automaticamente più prenotazioni. Possono però contribuire a rafforzare il valore percepito dell’alloggio e a costruire una proposta di ospitalità meno dipendente dalla sola competizione sul prezzo.

È proprio su questa idea che nasce Ospitandem: connettere host e attività locali per offrire agli ospiti un’esperienza più autentica e generare valore sul territorio.
Attraverso una guida digitale e strumenti per facilitare le collaborazioni locali, il progetto punta a trasformare i consigli dell’host in una risorsa utile per gli ospiti e a rendere più riconoscibile il valore delle connessioni con il quartiere.

Perché differenziarsi non significa necessariamente aggiungere nuovi servizi o sostenere nuovi costi: può significare anche valorizzare meglio ciò che un host già conosce del proprio territorio.

Conclusione: come affrontare le nuove commissioni Airbnb?

Il passaggio alla commissione unica Airbnb rappresenta un cambiamento importante per gli host, ma non significa necessariamente dover aumentare tutte le tariffe della stessa percentuale.

La scelta dipende dalla commissione effettivamente applicata, dal trattamento IVA, dal regime fiscale, dai costi della struttura e dalla risposta del mercato.

Riepilogo pratico: come adeguare la tariffa Airbnb

Riassumiamo come adeguare la tariffa Airbnb alla nuova commissione unica.

Passaggio	Cosa fare
1. Verifica la commissione	Controlla la percentuale effettiva applicata da Airbnb e se l’IVA è già inclusa.
2. Calcola il residuo attuale	Sottrai dalla tariffa le vecchie commissioni, le imposte e gli eventuali costi.
3. Simula la nuova tariffa	Calcola quanto dovresti chiedere per conservare lo stesso residuo con la commissione unica.
4. Confronta il prezzo ospite	Verifica quanto pagava prima e quanto pagherebbe dopo, considerando la scomparsa della commissione separata.
5. Controlla il mercato	Confronta alloggi simili, date, servizi e condizioni di prenotazione.
6. Adegua e monitora	Modifica le tariffe in modo selettivo e verifica prenotazioni e redditività.

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Prima di intervenire sui prezzi, è fondamentale distinguere tre elementi: quanto paga l’ospite, quanto riceve l’host dopo la commissione Airbnb e quanto rimane dopo imposte e costi operativi. Solo partendo da questi numeri è possibile decidere se assorbire il maggior costo, adeguare le tariffe completamente o parzialmente oppure adottare strategie differenti in base alla stagione e alla domanda.

Ma il cambiamento può essere anche un’occasione per guardare oltre il prezzo. Migliorare l’esperienza degli ospiti, valorizzare i consigli locali e costruire collaborazioni con il territorio sono modi concreti per differenziare la propria struttura.
È in questa direzione che si sviluppa Ospitandem, con l’obiettivo di aiutare gli host a organizzare i propri consigli in una guida digitale e a creare connessioni più semplici con le attività locali.

Il primo passo, però, resta conoscere i propri numeri: prima di decidere quanto aumentare, è utile simulare l’impatto delle commissioni sul proprio risultato economico.

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Disclaimer: articolo informativo aggiornato al 9 ottobre 2026. Le simulazioni sono illustrative e non sostituiscono la consulenza di un commercialista. Le situazioni individuali variano in base al regime adottato, al numero di immobili e all’aliquota applicabile: verifica sempre la tua posizione con un professionista abilitato. Prima di modificare le tariffe è necessario verificare le condizioni effettive applicabili al proprio account Airbnb.

Ospitandem raccoglie aggiornamenti e strumenti utili per aiutare gli host a orientarsi in modo chiaro, pratico e collaborativo. Mettiamo in comune conoscenze ed esperienze per rendere più comprensibili le novità che riguardano l’ospitalità. Le informazioni riportate sono aggiornate alla data di pubblicazione e non costituiscono consulenza legale, fiscale o amministrativa. Prima di assumere decisioni sulla propria attività, è opportuno verificare la normativa vigente e rivolgersi a un professionista qualificato o all’autorità competente.

💬 Hai un dubbio sulla gestione della tua struttura? Scrivilo nel nostro gruppo Facebook Host Palermo e Attività locali . Potrebbe diventare il prossimo approfondimento di Ospitandem.

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