La proposta di regolamento europeo presentata all’UE da Dan Jørgensen

Mercoledì 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato la proposta di regolamento sull’Affordable Housing Act. A illustrarla è stato Dan Jørgensen, commissario europeo per l’Energia e l’Edilizia abitativa. Da quel momento si è parlato molto di una possibile “stretta europea” sugli affitti brevi.

Vediamo quindi di rispondere ad alcuni dei quesiti sorti all’interno della nostra community di Host: l’Unione europea vuole vietare le locazioni turistiche? I Comuni potranno bloccarle? Chi affitta una seconda casa rischia nuove limitazioni?

Partiamo dal punto più importante: l’Affordable Housing Act non vieta gli affitti brevi e, al momento, non introduce nuovi obblighi direttamente applicabili agli host poichè si tratta di una proposta di regolamento. Dovrà essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio e potrà essere modificata durante il percorso di approvazione.

La proposta, però, merita già la nostra attenzione perché introduce una cornice comune europea entro la quale le autorità nazionali, regionali o locali potrebbero adottare misure per tutelare la disponibilità e l’accessibilità economica delle abitazioni.

Vediamo cosa prevede davvero e cosa potrebbe significare per gli host.

Che cos’è l’Affordable Housing Act

L’Affordable Housing Act, o “Legge sull’edilizia residenziale accessibile”, è una proposta di regolamento della Commissione Europea che crea un metodo comune per valutare le misure adottate negli Stati membri a tutela dell’accessibilità e della disponibilità delle abitazioni.

La Commissione europea parte dalla constatazione che la crisi abitativa colpisce soprattutto alcune città, aree metropolitane, isole e destinazioni turistiche nelle quali la domanda di case supera stabilmente l’offerta. Il documento riconosce che la scarsità di nuove abitazioni rappresenta una causa strutturale del problema. Allo stesso tempo, sostiene che alcuni usi non principali degli immobili — come locazioni turistiche, seconde case, investimenti immobiliari e abitazioni non utilizzate — possano aggravare la pressione in determinati territori.

Questo non significa che Bruxelles voglia decidere direttamente le politiche abitative delle città europee. Le scelte sulla casa, sulla pianificazione urbana e sull’uso del territorio rimangono principalmente di competenza nazionale, regionale e locale.

L’Unione europea vuole invece stabilire criteri comuni per verificare che le eventuali restrizioni siano:

• fondate su evidenze;
• non discriminatorie;
• necessarie;
• proporzionate;
• trasparenti;
• sottoposte a controllo e revisione.

Il testo ufficiale della proposta COM(2026) 599 final lascia alle autorità competenti la decisione se intervenire e quali misure adottare.

Cosa non introduce la proposta europea

Per sciogliere ogni dubbio, è utile chiarire cosa l’Affordable Housing Act non prevede:

• un divieto generalizzato degli affitti brevi;
• un tetto europeo al numero di notti;
• una nuova autorizzazione europea per gli host;
• una tassa europea sulle locazioni turistiche;
• la chiusura automatica degli annunci;
• l’obbligo per i Comuni di introdurre restrizioni;
• nuovi adempimenti immediati per gli host.

Il sistema europeo di registrazione e condivisione dei dati appartiene invece al Regolamento UE 2024/1028, la normativa europea che armonizza la raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine tramite piattaforme online, applicabile dal 20 maggio 2026.

I due provvedimenti sono collegati: i dati raccolti attraverso il Regolamento 2024/1028 potranno aiutare le autorità a verificare la presenza e l’impatto delle locazioni brevi nei diversi territori.

Che cos’è un’area sotto stress abitativo

Il concetto centrale della proposta è quello di area sotto stress abitativo. Si tratta di una zona nella quale lo squilibrio tra domanda e offerta determina una pressione rilevante sul prezzo e sulla disponibilità delle abitazioni. L’area non deve necessariamente coincidere con un’intera città. Potrebbe comprendere anche un quartiere, un distretto, un Comune, un’area metropolitana o una sua parte.

La soglia di otto anni di reddito

Il primo indicatore di stress abitativo è il rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile, chiamato price-to-income ratio. La proposta stabilisce una soglia pari a 8.

In termini semplici, il prezzo medio di un’abitazione nella zona deve corrispondere ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite. Ma il superamento della soglia non basta. L’autorità deve verificare anche che:

1. il rapporto tra prezzi e redditi sia aumentato negli ultimi dieci anni;
2. considerando popolazione, domanda e offerta, la pressione abitativa difficilmente possa diminuire nei tre anni successivi.

Quando il rapporto raggiunge o supera 10, la versione ufficiale della proposta non richiede anche la dimostrazione dell’aumento avvenuto nel decennio precedente.

I calcoli dovranno comunque essere fondati su dati oggettivi, trasparenti e verificabili.

Il problema dei dati territoriali

La misurazione del rapporto tra prezzi e redditi presenta una criticità. La Commissione dovrebbe mettere a disposizione dati sui prezzi delle abitazioni a livello provinciale e dati sul reddito disponibile a livello regionale. Le autorità potranno utilizzare informazioni più dettagliate, purché affidabili e coerenti con la metodologia europea.

Confrontare il prezzo di un’abitazione in un singolo quartiere con il reddito medio di un territorio molto più ampio potrebbe però produrre risultati poco rappresentativi. Per questo sarà importante verificare:

• quali fonti vengono utilizzate;
• a quale anno si riferiscono;
• quale territorio prendono in considerazione;
• come viene calcolato il prezzo medio;
• quale reddito viene usato come riferimento.

Le autorità dovranno rendere pubblici i dati e le valutazioni su cui basano le proprie decisioni. Gli operatori interessati potranno contestarli.

Lo stress abitativo non basta per limitare gli affitti brevi

Questo è uno dei passaggi più importanti della proposta: anche quando un territorio supera le soglie previste, l’autorità non può limitare automaticamente le locazioni turistiche. Dovrà dimostrare che gli affitti brevi abbiano prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti.

Non sarà quindi sufficiente osservare che: gli annunci turistici sono aumentati; la città riceve molti visitatori; il prezzo delle abitazioni è elevato. Occorrerà dimostrare un collegamento concreto tra la diffusione delle locazioni brevi e il problema abitativo della specifica area.

La Commissione riconosce, inoltre, che la crisi abitativa può dipendere anche da:

• insufficiente costruzione di nuove abitazioni;
• scarsità di edilizia sociale;
• presenza di immobili inutilizzati;
• vincoli urbanistici;
• lentezza delle autorizzazioni;
• difficoltà nel recuperare il patrimonio esistente.

Limitare gli affitti brevi, quindi, non può risolvere da solo le cause strutturali della crisi abitativa.

Quanto pesano gli affitti brevi in Italia?

Secondo il Centro Studi di AIGAB, l’Associazione italiana gestori affitti brevi, nel giugno 2026 circa 492 mila seconde case erano presenti nel circuito delle locazioni brevi. L’associazione stima che rappresentassero circa l’1,4% delle abitazioni italiane.

AIGAB si basa su questo dato per contestare l’utilità di restrizioni generalizzate e sostenere che gli affitti brevi non possano essere considerati la causa principale della crisi abitativa italiana.

Il dato è rilevante, ma va interpretato con cautela. Si tratta di una stima che non descrive necessariamente ciò che accade in una singola destinazione o in un quartiere. La domanda decisiva, invece, è: “In questa specifica area, gli affitti brevi hanno prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sul costo delle abitazioni?“

Manca una percentuale minima di affitti brevi

AIGAB evidenzia anche che la proposta non stabilisce una quota minima di locazioni brevi rispetto al patrimonio abitativo oltre la quale le autorità possano intervenire. Il testo richiede di dimostrare un effetto negativo significativo, ma non precisa se questo possa verificarsi quando gli affitti brevi rappresentano l’1%, il 3% o il 5% delle abitazioni presenti nella zona.

Questa scelta permette di adattare la valutazione a territori differenti, ma lascia anche uno spazio interpretativo considerevole. Prima di adottare una restrizione sarebbe quindi opportuno verificare:

• quanti immobili siano realmente attivi;
• quanti annunci riguardino intere abitazioni;
• per quanto tempo gli alloggi siano disponibili;
• la concentrazione nei singoli quartieri;
• il numero di abitazioni non occupate;
• l’offerta residenziale esistente;
• l’utilizzo del patrimonio immobiliare pubblico.

Quali limiti potrebbero essere introdotti

La proposta non impone un elenco di restrizioni. Tra le misure che le autorità potrebbero valutare, se consentite dall’ordinamento nazionale, rientrano:

• limiti quantitativi;
• tetti alle autorizzazioni;
• restrizioni territoriali;
• limiti al numero di notti;
• regole sull’uso degli immobili;
• autorizzazioni per il cambio d’uso;
• misure differenti per nuove attività e situazioni già esistenti.

Un divieto assoluto dovrebbe essere più difficile da giustificare. Prima di adottarlo, l’autorità dovrebbe dimostrare che non esistano soluzioni meno restrittive altrettanto efficaci.

Ogni misura dovrà inoltre:

• essere limitata all’area interessata;
• rispettare il legittimo affidamento;
• prevedere disposizioni transitorie quando necessarie;
• indicare motivazioni, territorio e durata;
• essere resa pubblica;
• essere riesaminata almeno ogni cinque anni;
• essere eliminata quando vengono meno le condizioni che la giustificano.

Quali host potrebbero essere maggiormente interessati

La proposta invita le autorità a concentrare le eventuali misure sulle attività che, per dimensione, frequenza o carattere commerciale, hanno maggiori probabilità di sottrarre abitazioni al mercato residenziale.

Potrebbero essere considerati:

• il numero di alloggi offerti dallo stesso host;
• la continuità dell’attività;
• la frequenza delle locazioni;
• la dimensione commerciale della gestione;
• l’utilizzo di immobili diversi dall’abitazione principale.

Il testo distingue quindi tra chi affitta occasionalmente la casa in cui vive e chi utilizza stabilmente una o più unità immobiliari per la locazione breve.

L’abitazione principale dell’host è tutelata?

Sì, rispetto alle restrizioni previste dall’Affordable Housing Act. L’articolo 5 stabilisce che le autorità non possano imporre queste misure sulle locazioni brevi effettuate dall’host nella propria abitazione principale.

Secondo la Commissione, questa forma di ospitalità generalmente non sottrae in maniera permanente un immobile al mercato residenziale.

La tutela non equivale però a un’esenzione generale. L’host dovrà continuare a rispettare tutte le norme fiscali, amministrative, urbanistiche, regionali, comunali e di pubblica sicurezza applicabili.

La proposta interessa anche le seconde case?

Sì, ed è uno dei suoi aspetti più delicati. Il campo di applicazione comprende anche eventuali misure relative all’acquisto o all’utilizzo di immobili non destinati ad abitazione principale.

Questo non significa che l’Unione europea abbia vietato l’acquisto, la vendita o l’affitto delle seconde case. Il regolamento non introduce direttamente tali restrizioni.

Le autorità competenti potrebbero però adottare misure su questi immobili se:

• dispongono del relativo potere secondo il diritto nazionale;
• l’area presenta i requisiti di stress abitativo;
• la misura è necessaria e proporzionata;
• non esistono alternative meno restrittive.

Anche in questo caso si tratta di uno scenario futuro, non di un limite già in vigore.

Un Comune potrà vietare gli affitti brevi?

Non automaticamente. Un Comune potrà intervenire soltanto se possiede il relativo potere secondo l’ordinamento italiano e se rispetta l’intero percorso previsto dal regolamento.

Dovrà:

1. individuare un’area sotto stress abitativo;
2. utilizzare dati verificabili;
3. dimostrare l’impatto degli affitti brevi per almeno tre anni;
4. delimitare il territorio interessato;
5. valutare soluzioni meno restrittive;
6. rispettare proporzionalità e non discriminazione;
7. pubblicare e motivare la decisione;
8. garantire il diritto alla tutela giudiziaria.

Non è quindi corretto affermare che i sindaci potranno introdurre divieti arbitrari senza possibilità di ricorso. Il rischio di applicazioni discutibili non può essere escluso, ma proprietari e imprese potranno contestare sia il provvedimento sia i dati su cui è fondato.

Il rapporto con la direttiva Servizi

Una delle novità più importanti riguarda la direttiva 2006/123/CE, conosciuta come direttiva Servizi.

Le restrizioni adottate con lo specifico obiettivo di tutelare disponibilità e accessibilità delle abitazioni non sarebbero sottoposte alla direttiva Servizi, compreso il relativo obbligo di notifica. Troverebbero invece applicazione le regole specifiche dell’Affordable Housing Act.

Questo potrebbe ridurre alcuni rischi di contenzioso collegati al mercato interno, ma non renderebbe incontestabili le decisioni locali. Le autorità dovrebbero comunque rispettare i requisiti del regolamento e garantire il controllo giudiziario.

Il precedente italiano: la sentenza costituzionale n. 186/2025

Nel dibattito italiano è importante anche la sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, relativa alla legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024.

Come osserva Saverio Panzica nel suo approfondimento pubblicato da Travelnostop, la decisione della Consulta:

«Ha segnato la conferma di un rilevante mutamento di paradigma nella gestione giuridica del fenomeno delle locazioni brevi».

Panzica richiama infatti il principio di sussidiarietà e sottolinea come la regolazione delle locazioni turistiche possa coinvolgere competenze regionali e comunali.

La Corte costituzionale ha escluso che la previsione di criteri e limiti amministrativi costituisca necessariamente un’invasione della competenza esclusiva dello Stato in materia di ordinamento civile.

Il contratto di locazione rimane una materia civilistica. La regolazione amministrativa dell’attività può però interessare anche il turismo, il governo del territorio e l’introduzione di un possibile regime autorizzatorio.

La sentenza non attribuisce comunque a qualsiasi Comune italiano un potere autonomo e illimitato. L’intervento locale deve trovare fondamento nella normativa applicabile e rispettare i principi costituzionali ed europei.

La sentenza e l’Affordable Housing Act seguono percorsi differenti, ma evidenziano una tendenza comune: la locazione turistica viene considerata non soltanto come rapporto contrattuale, ma anche come attività economica capace di incidere sul turismo e sull’assetto del territorio.

Cosa cambia oggi per gli host italiani

Al momento, non cambia nulla nell’operatività quotidiana degli host. La proposta deve ancora essere approvata e la data di applicazione non è stata stabilita.

Gli host devono continuare a rispettare le disposizioni già vigenti nel proprio territorio, tra cui, quando applicabili:

• Codice identificativo nazionale (CIN);
• comunicazioni regionali e comunali;
• registrazione degli ospiti;
• obblighi statistici;
• disciplina fiscale;
• requisiti di sicurezza;
• regolamenti locali.

Cosa potrebbe cambiare per gli host in Sicilia

Neppure in Sicilia sono previste restrizioni automatiche. Palermo, Catania, Taormina o altre destinazioni non possono essere considerate sotto stress abitativo soltanto perché presentano un numero elevato o crescente di annunci, strutture o presenze. Ne abbiamo parlato nel nostro approfondimento >

Per adottare eventuali misure sarà necessario analizzare:

• rapporto tra prezzi e redditi;
• andamento dell’indicatore nell’ultimo decennio;
• domanda e offerta di abitazioni;
• dinamiche della popolazione;
• prospettive del mercato;
• contributo effettivo delle locazioni brevi alla pressione abitativa.

Bisognerà inoltre verificare quali autorità possiedano la competenza per intervenire secondo la normativa italiana e siciliana.

Cosa devono monitorare gli host

Non servono decisioni affrettate. È però opportuno seguire:

• l’iter al Parlamento europeo e al Consiglio;
• le modifiche alla proposta;
• il testo definitivo;
• la data di applicazione;
• gli eventuali interventi dello Stato italiano;
• le disposizioni regionali;
• i provvedimenti comunali;
• la delimitazione delle aree sotto stress;
• le tutele transitorie per le attività esistenti.

Particolare attenzione dovranno prestare i proprietari di seconde case e chi gestisce più immobili, perché sono le categorie potenzialmente più interessate dalle future misure.

Conclusioni: meno allarmismo, più attenzione ai dati

L’Affordable Housing Act non vieta gli affitti brevi e non introduce restrizioni immediatamente applicabili agli host. La proposta crea però una cornice europea più precisa entro la quale le autorità competenti potranno adottare misure territoriali per affrontare situazioni documentate di stress abitativo.

Secondo le stime diffuse dal Centro Studi AIGAB, gli immobili presenti nel circuito delle locazioni brevi rappresenterebbero circa l’1,4% delle abitazioni italiane. Il dato mette in discussione l’utilità di restrizioni generalizzate, ma non consente di escludere effetti significativi in specifiche aree.

Allo stesso modo, il semplice aumento degli annunci non dimostra che gli affitti brevi siano responsabili della crisi abitativa. Serviranno dati territoriali, la prova di un impatto concreto, misure proporzionate e risultati verificabili.

Per gli host, la posizione più ragionevole è evitare sia l’allarmismo sia la sottovalutazione.

Ospitandem continuerà a seguire l’iter della proposta e a tradurre gli aggiornamenti in informazioni chiare e operative per chi lavora nell’ospitalità.

FAQ – Domande da Host sull’Affordable Housing Act

L’Affordable Housing Act è già in vigore?

No. Al momento della pubblicazione di questo articolo, è una proposta della Commissione europea che deve essere approvata dal Parlamento europeo e dal Consiglio.

L’Unione europea ha vietato gli affitti brevi?

No. La proposta non introduce un divieto europeo e non obbliga, al momento, le autorità nazionali o locali ad adottare restrizioni.

Basta superare la soglia di otto anni di reddito?

No. Devono essere valutati anche l’andamento dei prezzi, le dinamiche della popolazione, la domanda, l’offerta e le prospettive del mercato abitativo

Il dato dell’1,4% diffuso da AIGAB esclude un impatto sul mercato residenziale?

No. È una stima nazionale diffusa da AIGAB. È utile per valutare il peso complessivo del fenomeno, ma non descrive la concentrazione in una singola città o in un quartiere.

Un Comune potrà vietare gli affitti brevi?

Non automaticamente. Dovrà possedere la relativa competenza, dimostrare lo stress abitativo e l’impatto degli affitti brevi, rispettare la proporzionalità e garantire la tutela giudiziaria.

L’abitazione principale dell’host potrà essere limitata?

La proposta esclude dalle proprie restrizioni le locazioni brevi effettuate nell’abitazione principale dell’host. Restano applicabili le altre normative nazionali e locali.

Le seconde case possono essere interessate?

Sì, potenzialmente. Ma non esiste oggi un divieto europeo di acquistare, vendere o affittare una seconda casa.

Gli host devono fare qualcosa adesso?

Non sono previsti nuovi adempimenti immediati. È opportuno mantenere l’attività conforme alle regole vigenti e monitorare l’evoluzione della proposta.

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Ospitandem raccoglie aggiornamenti e strumenti utili per aiutare gli host a orientarsi in modo chiaro, pratico e collaborativo. Mettiamo in comune conoscenze ed esperienze per rendere più comprensibili le novità che riguardano l’ospitalità. Le informazioni riportate sono aggiornate alla data di pubblicazione e non costituiscono consulenza legale, fiscale o amministrativa. Prima di assumere decisioni sulla propria attività, è opportuno verificare la normativa vigente e rivolgersi a un professionista qualificato o all’autorità competente.

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